查看原文
其他

价不稳调控不休,沪津后哪些城市调控政策还会再加码

2016-11-29 CRIC研究 克而瑞地产研究

小Q导读所以,买房还是要趁早。


文/克而瑞研究中心  杨科伟、谢杨春

11月28日,上海、天津紧急出台信贷收紧政策,尤其是上海,首套房首付比例提升至35%以及二套房“认房又认贷”,刚需和改善需求同时受到抑制;天津首套房首付提至30%(外地家庭市六区和武清区首付40%),二套首付40%,看似非常温和,但却是政策第二次加码,这与近期天津地价、房价继续快速上升不无关系。以此来看,自9月底以来热点城市的密集调控仍在延续,收紧政策继续加码的空间仍然很大,未来还将有哪些城市会加入收紧调控呢?


● ●

沪津加码是930调控的延续,对首置、首改需求影响最大

继“沪九条”、“沪六条”、“整顿市场秩序”之后,上海调控再次升级,主要着重点在于信贷层面,虽然整体调控力度略逊与2014年之前,但总的来看,在此前政策效应叠加下,还是会对市场成交量价产生一定影响。

首先,对刚需、改善型需求冲击明显。“首套房首付最低35%”以及“公积金使用提高限制”,增加了刚需购房成本。另外,对于“改善型需求”特别“首置改善型需求”来说,“认房又认贷”使得其购房成本(首付)增加4成,例如800万元总价得非普通住宅,需要多付320万,这一点或将直接体现在二手房交易量当中。

其次,整体成交量继续下滑已成定局,价格“以稳为主”,二手房交易价格涨幅或将回落。9月份以来,上海新房和二手房成交量逐月环比大幅下滑,11月新房住宅成交量仅为56万平方米(预估数据),同比下滑62%,在房贷新政下,12月成交继续下滑毋庸置疑。但就价格而言,一手住宅仍严重供不应求,市场大环境和未来预期没有本质改变,短期价格不具备回调的可能性,10月份二手住宅价格仍环比上涨11%,未来涨幅将有所回落。


● ●

地价、房价未明显降温是调控核心逻辑,广州、长沙等两类后续政策加码可能大

实际上,早在昨日上海、天津提高首付比例之前,杭州、成都、武汉等城市就已针对原有得政策加码,在力度和广度上皆有加强。其一,是由于部分城市前期政策过于赢弱,在对防范市场金融风险方面作用甚微;其二,本轮调控的两大核心“地价”和“房价”并未得到明显降温。

因此,在行业处于调整阶段之下,我们认为,未来将会有更多热点城市深化已出台调控政策,以及部分热度仍较高得城市出台新的抑制性政策,通过系列措施去杠杆、稳楼市。

一类是在原有的基础上继续深化政策,手段主要是集中在信贷层面,继续“上调首付比列”、“认房又认贷”等。此类城市包括广州、南京、济南、天津、福州等。一方面是这些城市土地市场热度不减。济南此前连续拍出高溢价地块,而广州近期土拍中,若计入配建面积,实际楼板价超过4万元/平方米并不少见;另一方面,这些城市房价涨幅仍在较高水平,10月份统计局公布70大中城市房价显示,郑州、济南房价涨幅仍在3%以上,南京、福州均在2%以上。

另一类是在此轮调整中还未出台收紧政策的城市会“择善而从”。主要手段仍是此前已经多次出现得“限购”和“限贷”。此类城市例如青岛、长沙等。长沙从8月份开始成交出现明显放量,9、10两月长沙六区成交量更是已经超过250万平方米,远高于今年成交平均值,而最新得统计局数据显示,长沙房价环比上涨4.3%,位列二线城市之首。“高涨幅、高成交、以及资金从限购城市导入”引发的投资性需求批量入市风险不容小觑。



本文版权归克而瑞研究中心所有,未经许可不得随意更改原文,违者必究!

转载注明出处:克而瑞地产研究|cricyjzx


相关阅读推荐:点击图片浏览



【二手房月报】调控后20城二手住宅成交应声下滑,且跌幅高于新房


2015年的地王已上市开卖,能否解套、卖相如何?



连续六年发布房企销售排行榜单专注房地产行业和企业深入探索易居中国旗下克而瑞的研究部门 专业·深度·客观 克而瑞地产研究微信号:CRICYJZX网 址:http://www.cricchina.com/research回复关键字检索相关文章,如万科|绿地|万达|房企|销售|排行榜等


您可能也对以下帖子感兴趣

文章有问题?点此查看未经处理的缓存